2016深圳房价往哪里涨？
我曾经在2015年预测过深圳的房价，结果在网上被各种打脸。 那时候我比较乐观，认为深圳的房价只会跌百分之十五左右，结果后来的跌势超过我的想象。很多媒体和专家都鼓吹深圳房价暴跌，让我很是反感。于是写了这篇长一点的分析。 这里我再次提出自己的观点，仅供大家参考。
第一、深圳房价不会暴涨，也不会暴跌，只会平稳地调整。
第二、影响深圳房价最根本的因素是供需关系，深圳楼市的供应远大于需求。
第三、深圳房地产的投资价值已经远远小于消费价值，投资需求会在未来一段时间被削弱。
第四、二手房市场的行情不能代表整体市场的行情，2016年的市场将分化的更加明显，优质楼盘会稳步上升，普通盘则有价无市。
第五、2016年将是深圳各个区域分化的一年，也是板块轮动比较激烈的一年，建议大家寻找有政策预期或者资金炒作预期的区域和板块购买。
第六、短期来看，深圳房价仍然会受到宏观政策的影响，长期来看，深圳房价取决于宏观经济向好，就业充足，收入增加。 下面详细说说为什么这样判断：
一．政策的方向永远是稳定而不是刺激 最近全国各地都在释放房地产的信号，其实国家这次降息降准的目的就是想维持经济的稳定增长，这个增长的动能一方面来自于消费，另一方面来自于投资。
国家在2014年和2015年就已经证明过一次，只要保持房地产投资的稳定性，经济就能保持稳定增长。所以无论从哪个方面讲，房地产都是不能被刺进的。 房地产的泡沫无论大小，只要不破裂，对宏观经济的负面影响总是很大的。
二.供需关系决定价格 据我了解，现在深圳新房的价格大部分在跌幅在百分之二十上下，个别楼盘甚至达到30%。这样的跌幅对于开发商来说完全可以接受，但是对于投资客就十分难受了。 据我所知，有一部分投资客是因为房价暴跌才购买的，他们认为2015年房价暴跌一次，政府不可能让房价继续暴跌，所以选择了抄底。事实证明这部分投资者的想法是非常幼稚的。
目前深圳楼市的需求主要是自住和投资这两类，其中自住占绝大多数。自住的客户一般不会被新闻和各种消息所干扰，而投资的客户容易受到各种消息的刺激。所以从需求端来讲，二手房市场已经被投资客搅得混乱不堪，新房源又是各种限制，短期内很难改观。但新房由于不受政策和消息的影响，需求相对稳定。
三.投资价值下降，消费价值提升 从金融的角度来分析一下，买房相当于一次性支付一笔费用，然后每年收取租金直到房屋报废（房龄超过70年需要拆除）。如果是按揭购房，则每个月都要支付一定的房贷利息。无论是一次性支付还是按揭贷款，房子从你付款那一刻开始，你的资产就开始缩水，除非你将其出租，收取的租金至少可以覆盖贷款利息支出并且有一定盈余，否则房产的投资价值就是负面的。
如果以房租来计算，现在的房价已经严重超出合理的范畴。因为深圳房租的走势一向是稳中有升。
四、二手房有价无市 最近网上各种二手房降价售房的图片和新闻层出不穷。确实说明一部分二手住房有价无市的状态。虽然中介天天叫着房价要涨了，但是买方的信心并没有树立起来。买卖双方处于一种非常尴尬的境地，买方觉得房价高，不敢下手；卖方觉得房价低，不愿意抛出。最终结果就是一个字：僵！
五、区域分化，板块轮动 在这种僵局下，很有可能突破的就是那些一直被低估的区域和板块。这些地区和板块大概率就是周边城市融入度较高以及具有政策利好的地区如滨海新区、华南城一带。这些地区由于长期被低估，其基本面一直在慢慢好转，虽然可能很缓慢，但一旦得到刺激，反弹力度可能会比较强。