如何投资小户型？
对于这个问题，我只能说，你真的很幸运，因为现在国家的宏观政策就是“房住不炒”！ 国家已经反复强调不再把房地产作为短期刺激经济的手段了，因此各种调控措施不断出台。
虽然国家对楼市的态度是“稳”字当头，但很多人似乎没明白这个“稳”的含义到底是什么。 其实国家的“稳”指的是 “房价总体水平稳住 不大涨也不大跌” 而不是个别城市疯狂上涨或者持续低迷。（注意不是暴跌） 也就是说在“房住不炒”的政策下，短期内房价不可能再出现暴涨了，当然也不会大跌。 但很多人误以为“房住不炒”就是限制房产交易，所以出现了像题主这样的疑问—— 现在入手买房还是否来得及？ 小户型房子是否还能投资？ 答案当然是肯定的，为什么这么说呢？ 我们先来看看近几年国家在房地产方面都出台了哪些调控措施。
2016年3月14日 中国人民银行 财政部银保监会 证监会联合印发《关于完善金融机构贷款市场化利率定价机制的指导意见》。 2019年10月8号 中国人民银行发布《中国货币政策执行报告》称， 当前我国外汇市场韧性显著增强，人民币汇率形成机制进一步健全，有管理浮动汇率制度下的汇率弹性取得重要突破； 2019年10月9号 中国人民银行发布公告 下调大型银行和股份制银行的存款准备金率各1个百分点。
2019年10月15日起，降低浮息贷款利率的基准点 将报价利率（LPR）的第一个期限品种由1年期调整为5年期以上，调整后的LPR为房贷利率提供参考基础。 2019年11月份 在原有五档利率的基础上，增加至13个档次，覆盖短期的7天、1个月、3个月到1年及5年以上各个期限。 此外央行还在报告中提到了“两轨并一轨”，即引导市场利率围绕央行公布利率为中心上下波动。 未来的LPR利率将是参考基准，而现在的固定利率（房贷合同对应的利率）要逐渐向LPR靠拢，LPR基准利率+加点组成（加点可为负值）。
通过上面的内容我们可以看出，国家一直在致力于利率的市场化进程，让市场决定利率，而不是央行单独定出基准利率然后各家根据基准利率进行调整。 因为我国的利率一直是市场化不到位，因此出现了央行基准利率-商业银行报价利率=央行规定法定利率的情况。 这种情况会促使资金套利，因为资金会通过不同的商业银行之间相互套利，从而避免缴纳税费，这种无风险套利的存在使得资金成本始终居高不下。 而央行一系列的措施都是在消除这种无风险套利的可能性，比如让银行之间的拆借利率市场化，取消不同商业银行的法定存款利率以及企业债券利率的差别，允许商业银行自主报价等等举措。
最终的目的就是为了实现利率市场化，而利率市场化会导致结果的两极分化—— 一类是有融资需求的企业会因为利率改革获得更低成本的贷款，另一类是以住房为代表的资产价格会逐步下降， 这对于普通消费者来说既担心资产价格下跌又抱怨贷款利息太贵，其实归根结底是因为我国金融体系仍然处于转型期，还存在着诸多不完善的地方。（如表）
从上面表我们可以看到，作为非银机构的居民和企业面临的实际利率水平和央行发布的货币利率水平基本相当甚至更高一些，这中间的非银机构在中间获得了额外的利益，这部分额外收益本来应该由央行承担，但现在却由企业和居民来承担。 所以央行的一系列举措本质上就是在消除这种不合理的收益，企业融资成本应该下降，居民房贷利息应该减少，同时房地产资产的估值也应该趋于合理。
在国家坚持“房住不炒”的大前提下，依靠炒房获取暴利已经是不现实的了，现在可能连按揭买房贷款利息都要比以前提高了，毕竟以前银行放贷的钱来自央行的基础利率，而现在银行需要借鉴LPR利率进行自主报价，LPR利率的变化取决于供求关系，供大于求的时候利率就下行，反之则上行。
所以说在“房住不炒”的大背景下，无论是买房自住还是投资，利率都是越来越重要的因素了。 如果从长期来看，LPR利率总体应该是下行的，那么对房贷用户来讲，选择LPR利率就会比基准利率更有优势。